Procedura przed KOWR – jak kupić grunt rolny powyżej 1ha nie będąc rolnikiem?

Czym są grunty rolne?

Zgodnie z ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r.  o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej także UKUR) mówiąc o „nieruchomości rolnej” – należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Zgodnie z art. 46(1) KC nieruchomością rolną (gruntem rolnym) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Powyższa definicja z art. 46(1) KC bazuje na odwołaniu się do pojęcia nieruchomości z art. 46 KC, z której wynika, że ustawodawca rozróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, tj. części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności; budynkowe, tj. trwale z gruntem związane budynki będące przedmiotem odrębnej od gruntu własności; lokalowe, tj. części budynków stanowiące odrębny przedmiot własności (zob.: kom. do art. 2 UstRolU red. serii Osajda/red. tomu Popardowski 2023, wyd. 3/P.Popardowski, Legalis).

Kiedy potrzebna jest zgoda na nabycie nieruchomości rolnej? Nabycie ziemi przez nie rolnika powyżej 1ha

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, nabywcą działki rolnej powyżej 1 ha może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że przepisy ustawy stanowią inaczej. Kolejnym ważnym aspektem jest również to, że powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

PAMIĘTAJ! nabycie nieruchomości rolnej przez osobę nie będącą rolnikiem jest możliwe.

Jeśli nabywca nieruchomości rolnej nie spełnia wymogów jakie przewiduje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, to w takiej sytuacji wymagane jest uprzednie uzyskanie odpowiedniej zgody na zakup takiej nieruchomości. Tym samym nabycie działki rolnej powyżej 1 ha przez nie rolnika będzie w określonych sytuacjach możliwe.

PAMIĘTAJ! Zakup nieruchomości rolnej powyżej 1 ha wymaga wyrażenia zgody na nabycie przez KOWR. Nabycie ziemi przez nie rolnika jest możliwe po spełnieniu określonych warunków.

Pamiętajmy zatem, że nabywanie ziemi rolnej o powierzchni powyżej 1 ha:

1. przez osoby niespełniające wymogów rolnika indywidualnego oraz

2. przez podmioty niewymienione w art. 2a ust. 3 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz

3. w sytuacjach innych niż określone w art. 2a ust. 3 pkt 1a-12 ww. ustawy,
możliwe jest wyłącznie po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej.

PAMIĘTAJ!jeśli nie spełniasz przesłanek nabycia gruntu rolnego, musisz uzyskać decyzję Dyrektora KOWR.

PAMIĘTAJ! Co z nabywaniem gruntów rolnych między 0.3 ha a 1 ha oraz z tymi powyżej 1 ha przez osobę, która nie jest rolnikiem?

Warto zaznaczyć, że trochę inaczej przedstawia się sytuacja, gdy przedmiotem nabycia jest nieruchomość o powierzchni między 0,3 ha i 1 ha. Obowiązujące obecnie przepisy UKUR dopuszczają zakup takiej nieruchomości zasadniczo przez każdą zainteresowaną osobę, co oznacza, że możliwe jest nabycie ziemi przez nierolnika (zob. art. 2a UKUR). W powyższych przypadkach obrót takimi nieruchomościami jest jedynie ograniczony przez prawo pierwokupu lub nabycia (zob. więcej M. Stepaniuk, K. Śledź, Nabycie nieruchomości rolnej w praktyce notarialnej. Wzory aktów notarialnych. Dokumenty. Przykłady zapisów, Warszawa 2021, Legalis).

Należy pamiętać, że w przypadku chęci zakupu nieruchomości rolnych poniżej 1 ha należy zawrzeć w pierwszej kolejności umowę warunkową, co oznacza, że zakup nieruchomości dojdzie do skutku po warunkiem nie skorzystania przez KOWR z prawa pierwokupu bądź nabycia. Z powyższego wynika, że kupić ziemię rolną można, jednak w niektórych przypadkach wymaga to spełnienia dodatkowych obowiązków. W efekcie nabywcą ziemi rolnej może być zasadniczo każdy, jeśli zostaną spełnione okreśłone warunki.

Poniżej zostały wymienione przypadki, do których UKUR nie znajdzie zastosowania, mianowicie przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych:

1. wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. z 2022 r. poz. 2329),

2. o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,

3. będących drogami wewnętrznymi,

4. sprzedanych na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,

5. w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości;

6. udziałów we współwłasności nieruchomości, o których mowa wyżej.

PAMIĘTAJ!Zgoda na nabycie nieruchomości nie jest wymagana przy zakupie gruntów rolnych poniżej 0,3 ha, a także zasadniczo względem gruntów o powierzchni 0,3 ha – 1 ha. Przy spełnieniu określonych kryteriów, możliwe będzie nabycie działki rolnej.

Zasadniczo więc, w oparciu o istniejące przepisy nie istnieją ograniczenia w nabyciu ziemi rolnej poniżej 1 ha. Dopiero w razie chęci nabycia ziemi powyżej 1 ha spotykamy się z określonymi obostrzeniami.

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa – jego uprawnienia a nabycie działki rolnej

Zasadnicze uprawnienia przysługujące KOWR na mocy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, to przede wszystkim prawo pierwokupu oraz prawo nabycia (art. 4 UKUR). Są to instytucje, które wpływają na obrót gruntami rolnymi.

W razie sprzedaży nieruchomości rolnej KOWR będzie przysługiwać prawo pierwokupu tejże nieruchomości, zaś prawo nabycia nieruchomości rolnej będzie przysługiwało KOWR w razie, gdy nabycie danej nieruchomości rolnej następuje w wyniku:

• zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub
• jednostronnej czynności prawnej lub
• orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub
• innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego (w tym zasiedzenia, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych).W razie, gdy KOWR zdecyduje się skorzystać z przysługujących mu na gruncie UKUR uprawnień,  przysługuje mu prawo wejścia w miejsce nabywcy, w efekcie czego  KOWR zyska prawo nabycia nieruchomości na warunkach określonych (m.in. przez strony umowy) oraz za zapłatą ceny za nieruchomość rolną.

Na skorzystanie z powyższych uprawnień KOWR ma 1 miesiąc licząc od otrzymania warunkowej umowy sprzedaży lub stosownego zawiadomienia.

PAMIĘTAJ! KOWR ma określony ustawowo czas na skorzystanie z przysługujących mu uprawnień. Uprawnienia KOWR odbijają się na obrocie ziemią rolną..

PAMIĘTAJ! Działka rolna może być przedmiotem obrotu po spełnieniu określonych przesłanek.

Definicja rolnika indywidualnego

Ustawa o kształtowaniu rolnego wskazuje kim jest rolnik indywidualny, ponieważ w jej treści zawarta została określona definicja. I tak, zgodnie z art. 6 za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Do 5-letniego okresu, o którym mowa w zdaniu poprzednim, zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, o którym mowa wyżej.

Ponadto, zgodnie z UKUR uważa się, że osoba fizyczna:

1. osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:
a) pracuje w tym gospodarstwie,
b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2. posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:
a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub
b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

3. Za staż pracy, uznaje się natomiast okres, w którym osoba fizyczna:
1) podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub
2) prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub
3) była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub
4) wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub
5) odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz.U. z 2022 r. poz. 690, z późn. zm.27)), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

4. Za staż pracy, uznaje się również okres pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy (Dz.U. poz. 310).

PAMIĘTAJ!Definicja rolnika indywidualnego znajduje się w art. 6 UKUR.

Kwalifikacje rolnicze, czyli co?

Z naszej praktyki wynika, że często dla zainteresowanych nabyciem nieruchomości rolnych trudne jest wykazanie, że określona osoba posiada kwalifikacje rolnicze (zob. także szerzej M. Stepaniuk, K. Śledź, Nabycie nieruchomości rolnej w praktyce notarialnej. Wzory aktów notarialnych. Dokumenty. Przykłady zapisów, Warszawa 2021, Legalis).

Z obowiązujących przepisów wynika, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:
1) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub
2) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
3) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
4) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Aktem prawnym, który określa kierunki studiów, zawody, tytuły kwalifikacyjne oraz zagadnienia objęte programem studiów podyplomowych uzasadniające posiadanie kwalifikacji rolniczych szczegółowo jest Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 17.1.2012 r. w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą (Dz.U. z 2012 r. poz. 109 z póżn. zm.). Powołane wyżej Rozporządzenie określa:

1. kierunki studiów wyższych, których ukończenie uznaje się za posiadanie wykształcenia wyższego rolniczego;

2. zawody, których posiadanie uznaje się za wykształcenie średnie rolnicze, średnie branżowe rolnicze, zasadnicze zawodowe rolnicze lub zasadnicze branżowe rolnicze;

3. zagadnienia objęte zakresem studiów podyplomowych, ze względu na które uznaje się te studia za studia podyplomowe, których zakres jest związany z rolnictwem;

4. tytuły kwalifikacyjne, tytuły zawodowe oraz tytuły zawodowe mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej;

5. rodzaje dowodów potwierdzających posiadanie kwalifikacji rolniczych, o których mowa w art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, zwanej dalej „ustawą”.

Uznaje się więc, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, gdy uzyskała:

1) wyższe wykształcenie rolnicze – Kierunkami studiów pierwszego i drugiego stopnia oraz jednolitych studiów magisterskich, których ukończenie uznaje się za posiadanie wykształcenia wyższego rolniczego, są: 1) rolnictwo; 2) ogrodnictwo; 3) weterynaria;4) technika rolnicza i leśna; 5) zootechnika; 6) architektura krajobrazu; 7) rybactwo. W przypadku ukończenia studiów na kierunku innym niż wymienione powyżej, za posiadanie wykształcenia wyższego rolniczego uznaje się ukończenie kierunku studiów, dla którego program kształcenia lub zakres kształcenia obejmują treści związane z działalnością wytwórczą w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, w wymiarze łącznym co najmniej 120 godzin.

2) średnie wykształcenie rolnicze – Zawody, których posiadanie uznaje się za wykształcenie średnie rolnicze lub średnie branżowe rolnicze to: a) technik rolnik, b) technik ogrodnik, c) technik architektury krajobrazu, d) technik hodowca o specjalności: – hodowla drobiu, – hodowla zwierząt, e) technik hodowca koni, f) technik pszczelarz, g) technik rybactwa śródlądowego – w przypadku gdy w gospodarstwie jest prowadzony chów lub hodowla ryb, h) technik weterynarii – w przypadku gdy w gospodarstwie jest prowadzony chów lub hodowla zwierząt gospodarskich, i) technik ekonomista o specjalności: – ekonomika i rachunkowość przedsiębiorstw rolnych,- rachunkowość i rynek rolny,  j) technik towaroznawca o specjalności surowce rolne, k) technik agrobiznesu, l) technik mechanizacji rolnictwa, m) technik melioracji wodnych, n) technik inżynierii środowiska i melioracji, o) technik turystyki wiejskiej, p) technik mechanik o specjalności maszyny i urządzenia rolnicze, r) technik mechanizacji rolnictwa i agrotroniki, s) technik turystyki na obszarach wiejskich;

3) rolnicze wykształcenie zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe rolnicze – wykształcenie zasadnicze zawodowe rolnicze lub zasadnicze branżowe rolnicze to: a) rolnik, b) ogrodnik, c) pszczelarz, d) mechanik-operator pojazdów i maszyn rolniczych, e) rybak śródlądowy – w przypadku gdy w gospodarstwie jest prowadzony chów lub hodowla ryb, f) mechanik maszyn rolniczych, g) mechanik maszyn i urządzeń o specjalności maszyny i urządzenia rolnicze, h) rolnik mechanizator.

4) studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem wówczas, gdy ich program obejmuje co najmniej jedno z następujących zagadnień: 1) ekonomika rolnictwa; 2) organizacja lub technologia produkcji rolniczej; 3) marketing artykułów rolnych; 4) rachunkowość rolnicza; 5) agrobiznes.

5) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie – tytuły te zostały wymienione szczegółowo w § 5 powołanego wyżej rozporządzenia.

6) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie;

7) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Jako przypomnienie tego co zostało wskazane powyżej, nie zapominajmy, że ustawodawca wskazał także, jakie rodzaje działalności uznaje za „pracę w rolnictwie” (zob. art. 6 ust. 3 UKUR).

Sposób dokonywania ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości rolnych

Składając wniosek o wyrażenie zgodny na nabycie/zbycie nieruchomości rolnej, należy przedłożyć dowód dokonania stosownego ogłoszenia o zamiarze jego zbycia. Przed zmianą przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (a więc przed 12.6.2020 r), takiego ogłoszenia należało dokonać co najmniej dwukrotnie w odpowiednich odstępach czasu (np. w gazecie). Obecnie przepisy UKUR wskazują, że Krajowy Ośrodek zapewnia utrzymanie i rozwój systemu teleinformatycznego umożliwiającego zamieszczanie nieodpłatnie:

• ogłoszeń o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnych, zwanych dalej „ogłoszeniami o nieruchomości rolnej” oraz
• odpowiedzi na ogłoszenia o nieruchomości rolnej.