Sprzedaż działki rolnej poniżej 1 ha
Ograniczenia w obrocie gruntami – nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw (ustawy o obrocie). Nowe regulacje prawne
W wyniku nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej u.k.u.r.), która weszła w życie 5 października 2023 r., jednym z zasadniczych elementów tej nowelizacji jest zmiana brzmienia art. 1a pkt 1 lit. b w/w ustawy, zgodnie z którym ustawy tej nie stosuje się do zbywania nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Zmiana ta ma praktyczne znaczenie, ponieważ przy zbyciu nieruchomości będzie brana pod uwagę jedynie powierzchnia użytków rolnych znajdujących się na nieruchomości, a nie cała powierzchnia nieruchomości. Ma to istotne znaczenie przy nieruchomościach o mieszanym charakterze. Innymi słowy, do czasu nowelizacji w sytuacji, gdy grunt miał powierzchnię 0,3 ha bądź większą, a posiadał jedynie niewielki fragment, który był użytkiem rolnym, to cała działka była kwalifikowana jako rolna. W rezultacie – zakup nieruchomości rolnej o takich parametrach, był obwarowany wszystkimi ograniczeniami jakie wynikają z u.k.u.r.. Na skutek zmiany przepisów, obecnie powierzchnia użytku rolnego musi wynosić minimum 0,3 ha – dopiero wtedy, cała nieruchomość zostanie oznaczona w ewidencji jako „rola”. Zgodzić należy się zatem z tym, że na skutek zmian przepisów, wydaje się, że łatwiej będzie o nabycie takich gruntów także przez nie-rolników.
Nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa również spowodowała, że rozszerzony został katalog nieruchomości, które zostały wyłączone z zakresu działania zasady, że nieruchomości rolne Zasobu (a więc chodzi o mienie Skarbu Państwa, o którym mowa w art. 1 i 2 ustawy przejęte w trybie przepisów ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, a także co do zasady o mienie nabyte przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) są rozdysponowywane, w pierwszej kolejności, w drodze wydzierżawienia albo sprzedaży na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych.
Procedura sprzedaży – jak kupić działkę?
Obecnie na skutek zmian dokonanych nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, spod ustawowych obostrzeń wyłączone zostały działki, które mają charakter rolny jedynie w niewielkiej części.
Z praktycznego punktu widzenia, zmiana brzmienia lit. b w art. 1a pkt 1 u.k.u.r. ma istotne znaczenie. Przepis ten stanowi, że przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Dla porównania, treść tego przepisu sprzed nowelizacji mówiła o tym, że ustawy nie stosowało się do nieruchomości rolnych, których powierzchnia jest mniejsza niż 0,3 ha. Na skutek wprowadzonej zmiany, został rozwiązany zasadniczy problem tzw. nieruchomości mieszanych, w których użytki rolne stanowiły tylko niewielką część. W związku z powyższym, obowiązujące przepisy u.k.u.r. nie znajdą zastosowania do nieruchomości o powierzchni przekraczającej 0,3 ha, jeżeli powierzchnia użytków rolnych w ramach tej nieruchomości jest mniejsza niż 0,3 ha. Jak zatem słusznie wskazuje się w literaturze, nie ma znaczenia przy ocenie podlegania przepisom ustawy, jaka jest powierzchnia nieruchomości, znaczenie ma jaką powierzchnię mają użytki rolne w ramach tej nieruchomości (zob. K. Maj, Dwudziesta pierwsza, s. 85; Art. 1a UstRolU Bieluk 2024, wyd. 3, Legalis). Pamiętajmy jednak, że przy analizie wspomnianego zwolnienia należy posługiwać się definicją legalną użytków rolnych wprowadzoną w u.k.u.r. (art. 2 pkt 5) (zob. szerzej: Art. 1a UstRolU Bieluk 2024, wyd. 3).
Procedura sprzedaży będzie wyglądać nieco odmiennie w tym sensie czy nabycie gruntu rolnego jest dokonane przez rolnika oraz w zależności jaka jest powierzchnia nabywanego gruntu. Pisaliśmy więcej o tym o w artykule pt.: Procedura przed KOWR jak kupić grunt rolny powyżej 1ha nie będąc rolnikiem?.
Zgoda KOWR – warunki zakupu nieruchomości rolnej powyżej 1 ha. Jak sprzedać działkę rolną?
Zgodnie z u.k.u.r. nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej, zaś powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych.
Powyższe ograniczenia nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej przez:
1) osobę bliską zbywcy,
2) jednostkę samorządu terytorialnego,
3) Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek,
4) spółkę handlową:
– której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będącą operatorem systemu przesyłowego albo posiadającą koncesję na przesyłanie paliw ciekłych, w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (Dz.U. z 2024 r. poz. 266),
– która jest operatorem systemu dystrybucyjnego gazowego w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową systemu dystrybucyjnego gazowego,
5) spółkę kapitałową lub grupę kapitałową, o których mowa w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 18 marca 2010 r. o szczególnych uprawnieniach ministra właściwego do spraw aktywów państwowych oraz ich wykonywaniu w niektórych spółkach kapitałowych lub grupach kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 2173), w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową mienia określonego w art. 1 ust. 2 tej ustawy,
6) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,
7) parki narodowe, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z ochroną przyrody,
8) podmiot, który zbył nieruchomość rolną na cele związane z realizacją Inwestycji lub Inwestycji Towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (Dz.U. z 2023 r. poz. 892, 1113, 1688 i 1890) lub został wywłaszczony na cele określone w tej ustawie, jeżeli nabywa nieruchomość rolną o powierzchni nie większej niż 150% powierzchni zbytej nieruchomości, w okresie 3 lat od dnia zawarcia umowy zbycia lub w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja dokonująca wywłaszczenia nieruchomości stała się ostateczna,
9) Spółkę Celową, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, lub spółkę, o której mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy, w zakresie zadań powierzonych przez Spółkę Celową zgodnie z art. 15 ust. 2 tej ustawy,
10) spółdzielnię produkcji rolnej,
11) członka spółdzielni produkcji rolnej, mającego wkład gruntowy w tej spółdzielni, w przypadku zbycia na jego rzecz wkładu gruntowego przez innego członka tej samej spółdzielni,
12) podmiot, który zbył nieruchomość rolną na cele związane z budową morskiej farmy wiatrowej w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 17 grudnia 2020 r. o promowaniu wytwarzania energii elektrycznej w morskich farmach wiatrowych (Dz.U. z 2024 r. poz. 182) wraz z zespołem urządzeń służących do wyprowadzenia mocy w rozumieniu art. 3 pkt 13 tej ustawy lub został wywłaszczony na cele określone w tej ustawie – jeżeli nabywa nieruchomość rolną o powierzchni nie większej niż 150% powierzchni zbytej nieruchomości rolnej w okresie 3 lat od dnia zawarcia umowy zbycia lub w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja dokonująca wywłaszczenia nieruchomości rolnej stała się ostateczna,
13) osobę, która zbyła nieruchomość rolną na cele związane z realizacją inwestycji w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej lub inwestycji towarzyszącej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 czerwca 2011 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2021 r. poz. 1484 oraz z 2023 r. poz. 595, 1688 i 1890), lub została wywłaszczona na cele określone w tej ustawie – jeżeli nabywa nieruchomość rolną o powierzchni nie większej niż 150 % powierzchni zbytej nieruchomości rolnej w okresie 3 lat od dnia zawarcia umowy zbycia lub w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości rolnej stała się ostateczna,
14) inwestora, o którym mowa w art. 3a ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 2011 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących;
15) o powierzchni mniejszej niż 1 ha;
16) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;
17) na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;
18) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego;
19) na podstawie art. 118 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz.U. z 2024 r. poz. 90);
20) na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2024 r. poz. 82);
21) na podstawie art. 125 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344, z późn. zm.1));
22) na podstawie ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. z 2023 r. poz. 633, 1688 i 2029);
23) w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego;
24) w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku;
25) w wyniku podziału albo łączenia spółek handlowych;
26) położonej na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze;
27) na potrzeby budowy morskiej farmy wiatrowej w rozumieniu ustawy z dnia 17 grudnia 2020 r. o promowaniu wytwarzania energii elektrycznej w morskich farmach wiatrowych wraz z zespołem urządzeń służących do wyprowadzenia mocy w rozumieniu tej ustawy;
28) w wyniku przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową na podstawie przepisów ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz.U. z 2024 r. poz. 18 i 96).
Ważne jest również to, że jeżeli nieruchomość rolna wchodzi albo ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków.
1) zbywcy nieruchomości rolnej, jeżeli:
a) wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej,
b) nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
c) w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych,
d) cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie jest niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej,
2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:
a) posiada kwalifikacje rolnicze,
b) spełnia warunek określony w pkt 1 lit. b u.k.u.r. – tj. zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego;
3) osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne, jeżeli:
a) przyznano jej pomoc finansową w ramach:
– poddziałania, o którym mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (Dz.U. z 2023 r. poz. 2298), lub
– interwencji, o której mowa w art. 69 lit. e rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2021/2115 z dnia 2 grudnia 2021 r. ustanawiającego przepisy dotyczące wsparcia planów strategicznych sporządzanych przez państwa członkowskie w ramach wspólnej polityki rolnej (planów strategicznych WPR) i finansowanych z Europejskiego Funduszu Rolniczego Gwarancji (EFRG) i z Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (EFRROW) oraz uchylającego rozporządzenia (UE) nr 1305/2013 i (UE) nr 1307/2013 (Dz.Urz. UE L 435 z 06.12.2021, str. 1, z późn. zm.2)), ze względu na rozpoczynanie działalności przez młodych rolników,
b) nabycie nieruchomości rolnej będzie zgodne z warunkami przyznanej pomocy finansowej w ramach:
– poddziałania, o którym mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020, lub
– interwencji, o której mowa w art. 69 lit. e rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2021/2115 z dnia 2 grudnia 2021 r. ustanawiającego przepisy dotyczące wsparcia planów strategicznych sporządzanych przez państwa członkowskie w ramach wspólnej polityki rolnej (planów strategicznych WPR) i finansowanych z Europejskiego Funduszu Rolniczego Gwarancji (EFRG) i z Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (EFRROW) oraz uchylającego rozporządzenia (UE) nr 1305/2013 i (UE) nr 1307/2013, na rozpoczynanie działalności przez młodych rolników,
c) spełnia warunek określony w pkt 1 lit. b,
d) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład posiadanego gospodarstwa rolnego,
e) w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;
4) uczelni, jeżeli nieruchomość rolna:
a) jest niezbędna dla realizacji przez nią celów dydaktycznych lub prowadzenia badań naukowych lub prac rozwojowych,
b) będzie wykorzystywana na cele rolnicze;
5) nabywcy nieruchomości rolnej, jeżeli:
a) nieruchomość rolna położona jest w obszarze rozmieszczenia inwestycji celu publicznego, stanowiącej realizację celów, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub w granicach linii rozgraniczających teren lokalizacji takiej inwestycji ustalonych w ostatecznej decyzji administracyjnej,
b) zobowiąże się do rozpoczęcia realizacji inwestycji, o której mowa w lit. a, w terminie 12 miesięcy od dnia nabycia nieruchomości rolnej,
c) określi termin zrealizowania inwestycji, o której mowa w lit. a.
Skutki zbycia działki niezgodnie z u.k.u.r.
Nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego, udziału we współużytkowaniu wieczystym takiej nieruchomości dokonane na podstawie czynności prawnej niezgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest nieważne
Jak uzyskać zgodę na sprzedaż działki rolnej poniżej
1 ha? czy taka zgoda jest konieczna i jakie są warunki sprzedaży oraz jakie dokumenty potrzebne są przy transakcji?
Pamiętajmy, że zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 1a pkt 1 lit. b, przepisów u.k.u.r. nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. W efekcie czego, możliwa jest sprzedaż działki poniżej 1 ha i nabycie jej przez osoby niebędące rolnikami indywidualnymi. Bardzo ważne jest jednak to, że względem takich nieruchomości nie zostało wyłączone prawo pierwokupu przysługujące KOWR, o czym niżej.
Dokonanie zatem sprzedaży bez zawiadomienia KOWR o możliwości wykonania prawa pierwokupu skutkuje nieważnością czynności. Sposób zawiadomienia KOWR zależy od tego, w jakim trybie dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej. W razie prawa pierwokupu gruntu zawiadomienie następuje po umowie warunkowej zgodnie z przepisami u.k.ru.r. oraz przepisami Kodeksu cywilnego. W praktyce sprzedaż wygląda tak, że zainteresowane strony podpisują warunkową umowę sprzedaży działki, a notariusz zawiadamia (przesyła akt notarialny) do KOWR. Jeśli KOWR nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu, możliwe jest podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność gruntu. Do powiadomienia KOWR dołącza się wypis z ewidencji gruntów i budynków każdej nieruchomości rolnej.
Prawo pierwokupu – kupno działki rolnej. Jakie formalności przy zakupie?
Jak wynika z wcześniej zaprezentowanych informacji, zasadniczo każdy może kupić działkę rolną o powierzchni do 1 ha, nie tylko rolnik indywidualny. Pamiętajmy jednocześnie, że grunty rolne z użytkami rolnymi do 0,3 ha są w ogóle wyłączone spod działania u.k.u.r.. Jednakże, w odniesieniu do zakupu nieruchomości rolnej o powierzchni od 0,3 ha użytków rolnych do 0,9999 ha całej nieruchomości nie przez rolnika indywidualnego (lub inny podmiot wyłączony na mocy art. 3 u.k.u.r.), KOWR będzie przysługiwało prawo pierwokupu. Jeżeli będą spełnione przesłanki z art. 3 ust. 1 u.k.u.r. (o czym niżej), prawo pierwokupu będzie przysługiwało również dzierżawcy. W przypadku, gdy powierzchnia nieruchomości rolnych będących własnością lub będących w posiadaniu danego podmiotu przekroczy 1 ha, zaktualizuje się przy nabyciu obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 5 lat (zob. art. 2b u.k.u.r.).
Zgodnie z art. 3 u.k.u.r., w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:
1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz
2) nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej notariusz zawiadamia uprawnionych do prawa pierwokupu. Jeżeli dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa, zawiadomienie, o którym mowa w zdaniu poprzednim, wywołuje skutki określone w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących prawa pierwokupu. W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu albo w razie niewykonania przez uprawnionego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa.
Dodatkowo, przepisy u.k.u.r. wskazują, że w przypadku gdy prawo pierwokupu nieruchomości rolnej z mocy prawa przysługuje kilku podmiotom, pierwszeństwo w wykonaniu prawa pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa, z wyjątkiem wynikającego z mocy prawa pierwszeństwa innego uprawnionego działającego na rzecz Skarbu Państwa.
Opisanych wyżej przepisów (procedury) nie stosuje się, jeżeli:
1) nabywcą nieruchomości rolnej jest:
a) jednostka samorządu terytorialnego,
b) Skarb Państwa,
c) spółka, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca – u.k.u.r. -, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową systemu dystrybucyjnego gazowego,
d) spółka kapitałowa lub grupa kapitałowa, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. cb (u.k.u.r.), w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową mienia określonego w art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 18 marca 2010 r. o szczególnych uprawnieniach ministra właściwego do spraw aktywów państwowych oraz ich wykonywaniu w niektórych spółkach kapitałowych lub grupach kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych,
c) osoba bliska zbywcy,
d) Spółka Celowa, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, lub spółka, o której mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy, w zakresie zadań powierzonych przez Spółkę Celową zgodnie z art. 15 ust. 2 tej ustawy,
e) spółdzielnia produkcji rolnej, w wyniku:
– wykonania prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 147 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2021 r. poz. 648 oraz z 2023 r. poz. 1450), lub
– zbycia wkładu gruntowego przez członka tej spółdzielni,
f) członek spółdzielni produkcji rolnej, o którym mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. i,
g) inwestor, o którym mowa w art. 3a ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 2011 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących,
h) park narodowy nabywający nieruchomość rolną na cele związane z ochroną przyrody;
2) nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą, o której mowa w art. 2a ust. 4, albo za zgodą, o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa;
3) sprzedaż następuje między osobami prawnymi, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. d, tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.
Prawo pierwokupu, o którym mowa w ustawie, nie przysługuje, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż określona w art. 5 ust. 1 pkt 2 u.k.u.r, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.
Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Krajowy Ośrodek może dokonać zapłaty niespornej części ceny nieruchomości rolnej przed wystąpieniem do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. W przypadku stwierdzenia przez sąd, że cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, sąd ustala cenę odpowiadającą wartości rynkowej nieruchomości rolnej określonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem jej obciążeń.
Krajowy Ośrodek wysyła zobowiązanemu z prawa pierwokupu oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu art. 3 pkt 12 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe lub w placówce podmiotu zajmującego się doręczaniem korespondencji na terenie Unii Europejskiej, a następnie publikuje je na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej Krajowego Ośrodka. Wypis aktu notarialnego zawierającego oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu wydawany jest także zobowiązanemu z prawa pierwokupu.
Uważa się, że zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia Krajowego Ośrodka o wykonaniu prawa pierwokupu z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej Krajowego Ośrodka.
Obowiązki nabywcy
Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście (art. 2b u.k.u.r.). W okresie tym, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Obowiązek wynikający z przytoczonego artykułu dotyczy obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 pkt 2 u.k.u.r., tj. gospodarstwa rolnego w rozumieniu KC, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha. Dlatego należy przyjąć, że w przypadku, gdy nieruchomości nabywcy łącznie z nabywaną nieruchomością nie mają więcej niż 1 ha, obowiązek ten takiego nabywcy nieruchomości nie dotyczy (tak też K. Maj, Zmiany, s. 88; zob. komentarz do art. 2b u.k.u.r., J. Bieluk 2024, wyd. 3, Legalis). Brak obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego ma znaczenie w sytuacji, gdy mamy do czynienia z nieruchomościami rolnymi z użytkami rolnymi o powierzchni od 0,3 ha, ale mniejszymi niż 1 ha. Tego typu nieruchomości rolne – w razie, gdy są jedynymi nieruchomościami nabywcy, a tym samym nie tworzą gospodarstwa rolnego w rozumieniu u.k.u.r., nie aktualizują obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego. W takiej sytuacji, nabywcę wiąże tylko zakaz zbywania oraz oddania w posiadanie nabytego gruntu (zob. komentarz do art. 2b u.k.u.r., J. Bieluk 2024, wyd. 3, Legalis).
Dyrektor Generalny KOWR, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, może wyrazić zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na zbycie bądź oddanie w posiadanie innemu podmiotowi przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
Wyżej opisanych ograniczeń – zgodnie z art. 2b u.k.u.r. – nie stosuje się do nieruchomości:
1) zbywanej lub oddawanej w posiadanie:
a) osobie bliskiej,
b) w wyniku wykonania umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, jeżeli następca ten w chwili nabycia będzie rolnikiem indywidualnym,
c) jednostce samorządu terytorialnego, Skarbowi Państwa lub działającemu na jego rzecz Krajowemu Ośrodkowi,
d) państwowej lub samorządowej osobie prawnej, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona na cele publiczne określone w ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
e) osobie, której została przyznana pomoc finansowa w ramach:
– poddziałania, o którym mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020, lub
– interwencji, o której mowa w art. 69 lit. e rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2021/2115 z dnia 2 grudnia 2021 r. ustanawiającego przepisy dotyczące wsparcia planów strategicznych sporządzanych przez państwa członkowskie w ramach wspólnej polityki rolnej (planów strategicznych WPR) i finansowanych z Europejskiego Funduszu Rolniczego Gwarancji (EFRG) i z Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (EFRROW) oraz uchylającego rozporządzenia (UE) nr 1305/2013 i (UE) nr 1307/2013, ze względu na rozpoczynanie działalności przez młodych rolników
– a nabycie nieruchomości rolnej będzie zgodne z warunkami przyznanej pomocy,
f) spółce, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową systemu dystrybucyjnego gazowego,
g) spółce kapitałowej lub grupie kapitałowej, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. cb, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową mienia określonego w art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 18 marca 2010 r. o szczególnych uprawnieniach ministra właściwego do spraw aktywów państwowych oraz ich wykonywaniu w niektórych spółkach kapitałowych lub grupach kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 2173),
h) na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego,
i) Spółce Celowej, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, lub spółce, o której mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy, w zakresie zadań powierzonych przez Spółkę Celową zgodnie z art. 15 ust. 2 tej ustawy,
j) inwestorowi, o którym mowa w art. 3a ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 2011 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących,
j) parkowi narodowemu na cele związane z ochroną przyrody,
k) spółdzielni produkcji rolnej jako wkład gruntowy,
l) w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego;
2) nabytej w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego;
3) o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta;
4) położonej w dniu nabycia na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze;
5) nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej;
6) nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi;
7) nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej;
8) nabytej przez zasiedzenie;
9) co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne.
Obowiązku dotyczącego prowadzenia gospodarstwa rolnego nie stosuje się do:
1) nieruchomości rolnej nabytej przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego;
2) wchodzących w skład nabytej nieruchomości rolnej gruntów objętych umową dzierżawy opatrzoną przed dniem 30 kwietnia 2016 r. datą pewną – przez okres obowiązywania tej umowy;
3) budynku mieszkalnego wraz z gruntami, których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 1 ha – obciążonych służebnością dożywotniego zamieszkiwania i użytkowania.
Nie będąc zatem rolnikiem indywidualnym będzie można nabyć nieruchomość rolną. W takiej jednak sytuacji nabywając taką działkę (nie będąc rolnikiem i nie nabywając jej od osoby bliskiej bądź w sytuacji, w której nie będzie zachodzić któryś z wyjątków wskazanych w art. 2a ust. 3 u.k.u.r.), to nabycie takiej nieruchomości rolnej wymagać będzie uprzedniego uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej (tj. zgoda wskazana w art. 2a ust. 4 u.k.u.r.). Zgodnie z ustawą, z wnioskiem o wyrażenie zgody może wystąpić:
- zbywca nieruchomości rolnej,
- osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne (jeśli posiada kwalifikacje rolnicze, zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości, zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego),bądź
- osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodarstwo rolne (której przyznano jej pomoc finansową o której mowa w art. 2a ust. 4 pkt 3 a oraz b u.k.u.r.; oraz dodatkowo zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości, a także do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rolnego, a w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych).
Wniosek o wyrażenie zgody należy złożyć w oddziale terenowym Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa właściwym ze względu na położenie nieruchomości rolnej.
W rezultacie wystąpienia z wnioskiem przez zbywcę, za zgodą KOWR, nieruchomość rolną może nabyć każdy podmiot, który zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabytej działce oraz, jeśli jednocześnie w wyniku tego nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Zbywca musi dodatkowo wykazać, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej. Dodatkowo Równocześnie cena sprzedaży nieruchomości rolnej wskazana w załączonym do wniosku oświadczeniu zbywcy nie może być niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży tej nieruchomości zamieszczonym na udostępnionym przez KOWR portalu.
Pamiętajmy również, że obowiązek nabywcy prowadzenia na nabytej nieruchomości działalność rolniczej przez okres 5 lat musi być wykonywany osobiście. Oznacza to, że nabywca nie może takiej działki rolnej oddać np. dzierżawę (zakaz ten wynika zresztą z art. 2b ust. 2 u.k.u.r., który wprost zakazuje oddawania nabytej ziemi rolnej w posiadanie innej osobie, a także zakazuje jej zbycia przez w/w okres). W wyjątkowych sytuacjach, uzasadnionych interesem nabywcy (bądź interesem publicznym) i stanem faktycznym KOWR, w drodze decyzji administracyjnej może zwolnić nabywcę z tego obowiązku. Dodatkowo należy pamiętać, że zgodnie z art. 9. ust. 3 u.k.u.r, KOWR może kontrolować wypełnianie obowiązków przez nabywcę działki rolnej, a w razie braku spełnienia tych obowiązków przez nabywcę, może nawet dojść do utraty prawa własności zakupionej działki. W ramach bowiem uprawnień kontrolnych, KOWR może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości przez Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem jej obciążeń, według stanu z chwili jej nabycia przez nabywcę.
Pamiętajmy jednak, aby rozróżnić tu dwie sytuacje – w zależności czy mówimy o rolniku czy o nie-rolniku. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w art. 6 ukur określa definicję rolnika indywidualnego i wskazuje, że za rolnika uznaje się „osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.”. Z powyższego wynika zatem, że aby być uznanym za rolnika indywidualnego przesłanki z art. 6 należy spełniać wszystkie łącznie. Odmiennie prezentuje się natomiast sytuacja nabycia nieruchomości rolnej przez nie-rolnika bowiem – jak zostało to wskazane – zgodnie z przepisami, nabycie nieruchomości rolnej przez nie-rolnika może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka jeżeli m.in. nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej. Warto zatem zauważyć, że inaczej niż w definicji rolnika indywidualnego z art. 6 ust. 1 ukur, w art. 2a ust. 4 pkt 1) u.k.u.r. jest mowa o obowiązku prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości, a nie o obowiązku osobistego prowadzenia przez daną osobę gospodarstwa rolnego. Podkreślenia wymaga, że w przytoczonym przepisie jest mowa o prowadzeniu działalności rolniczej, a nie o prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Ponadto obowiązek określony w art. 2b ukur ustanowiony jest na 5 lat od dnia nabycia, a w omawianym wyżej przepisie nie ma natomiast określonego okresu trwania tego zobowiązania, co przemawia za tym, iż nabywca bezterminowo jest zobowiązany do prowadzenia działalności rolniczej, a prowadzenie działalności rolniczej nie musi odbywać się osobiście.
Podatek od sprzedaży i skutki podatkowe. Opłaty notarialne przy obrocie ziemią
Planując zakup działki rolnej należy pamiętać o przeznaczeniu dodatkowej kwoty na opłaty notarialne. Wysokość taksy notarialnej uzależniona jest m.in. od rodzaju czynności dokonywanej u notariusza jak również od kwoty transakcji. Maksymalne stawki notarialne zostały określone w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Rozporządzenie określa maksymalne stawki taksy notarialnej za czynności notarialne oraz maksymalne kwoty, o które może być zwiększone wynagrodzenie za dokonanie czynności notarialnych poza kancelarią notarialną.
Sprzedając działkę należy również pamiętać o regulacjach prawnych dotyczących spraw podatkowych. Podatek od sprzedaży działki należy zapłacić przede wszystkim wtedy, gdy taka sprzedaż przyniesienie sprzedającemu zysk. W zależności od konkretnej sytuacji, możemy mieć jednak do czynienia ze zwolnieniem z takiego obowiązku. Mówiąc o obciążeniach podatkowych należy zwrócić uwagę przede wszystkim na podatek dochodowy (PIT), który należy uiścić z tytułu osiągnięcia dochodu z transakcji sprzedaży. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 8), źródłami przychodów są m.in. odpłatne zbycie,
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Jeśli powyższe okoliczności zostaną spełnione, wówczas powstanie konieczność zapłaty podatku od dochodu (19%).
Ustawa o PIT zawiera w art. 21 również katalog zwolnień podatkowych. Zgodnie z przytoczonym przepisem (pkt 28) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny.
Pamiętajmy również, że w niektórych sytuacjach, sprzedaż działki może być obciążona podatkiem od towarów i usług (VAT).
Jeśli potrzebujecie Państwo pomocy w zagadnieniach związanych ze sprzedażą bądź nabyciem działki rolnej bądź chcielibyście wiedzieć jakie formalności przy zakupie (sprzedaży) należy spełnić, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.
dr Alicja Olszar
