Zakup nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce – zezwolenie MSWiA, promesa i procedura

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce w wielu przypadkach wymaga wcześniejszego uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Dotyczy to przede wszystkim obywateli i przedsiębiorców spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Brak wymaganego zezwolenia ma daleko idące konsekwencje – umowa przenosząca własność jest wówczas nieważna z mocy prawa.

Kogo dotyczy obowiązek uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości?

Zasady zakupu nieruchomości przez cudzoziemców reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (dalej: u.n.n.c.). Zgodnie z art. 1 ust. 1 u.n.n.c. zakup polskiej nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, które jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych (obecnie: Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji), o ile sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a przy nieruchomościach rolnych – także minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Zasadniczo swobodnie, bez zezwolenia, kupić nieruchomości w Polsce mogą obywatele i przedsiębiorcy z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego (państwa UE oraz Islandia, Liechtenstein i Norwegia) oraz ze Szwajcarii. Obowiązek posiadania zezwolenia dotyczy cudzoziemców spoza tego obszaru – m.in. obywateli Ukrainy, Białorusi, Wielkiej Brytanii (od 1 stycznia 2021 r., z wyjątkami wynikającymi z umowy o umowy o wystąpieniu Zjednoczonego Królestwa Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej z Unii Europejskiej i Europejskiej Wspólnoty Energii Atomowej), Chin czy USA. Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy może być także spółka z siedzibą w Polsce, jeżeli jest kontrolowana przez cudzoziemców w rozumieniu u.n.n.c.. Szczególne zasady dotyczą również nabywania lub obejmowania przez cudzoziemców udziałów albo akcji w spółkach handlowych z siedzibą w Polsce, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości.

Kwestie te szczegółowo opisaliśmy w artykule: Nabywanie przez cudzoziemców udziałów w spółkach

Zezwolenie na zakup nieruchomości w Polsce cudzoziemiec musi uzyskać przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Brak wymaganego zezwolenia uniemożliwia zawarcie umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego.

Warunki wydania zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca

Zgodnie z art. 1a ust. 1 u.n.n.c. zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli łącznie spełnione są dwie przesłanki:

• nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;

• wnioskodawca wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.

Okolicznościami potwierdzającymi więzi z Polską mogą być w szczególności:

• posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,

• małżeństwo z obywatelem polskim,

• posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy (z pewnymi wyłączeniami), stały lub rezydenta długoterminowego UE,

• członkostwo w organie zarządzającym kontrolowanej przez cudzoziemców spółki z siedzibą w Polsce,

• wykonywanie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej zgodnie z prawem polskim.

Katalog ten jest otwarty – więzi z Polską można wykazywać także innymi okolicznościami, ale zawsze trzeba je udokumentować.

Istotne znaczenie ma również powierzchnia nabywanej nieruchomości. Jeżeli nieruchomość ma służyć zaspokojeniu potrzeb życiowych cudzoziemca, jej powierzchnia nie może przekraczać 0,5 ha, a w przypadku nabycia przez małżonków – 1 ha. Możliwe jest również wspólne nabycie nieruchomości przez kilku cudzoziemców bądź jako współwłasności łącznej, bądź w częściach ułamkowych. W takich przypadkach udział każdego z cudzoziemców nie może przekroczyć 0,5 ha. Powyższe potwierdza wyrok WSA w Warszawie z dnia 28.05.2008 r. (V SA/Wa 716/08, Legalis). Nabycie nieruchomości o większej powierzchni może nastąpić wyłącznie w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej lub rolniczej, przy czym powierzchnia nieruchomości powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru tej działalności.

Jak uzyskać zezwolenie MSWiA na zakup nieruchomości – wniosek i wymagane dokumenty

Postępowanie w sprawie wydania zezwolenia wszczyna się na wniosek cudzoziemca, składany do ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Przepisy nie przewidują urzędowego formularza takiego wniosku. Powinien on zostać sporządzony z uwzględnieniem wymogów wynikających z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.

Wniosek powinien zawierać:

1. oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego;

2. oznaczenie nabywanej nieruchomości;

3. oznaczenie zbywcy;

4. określenie formy prawnej nabycia (np. sprzedaż, darowizna, zamiana);

5. informację o celu nabycia nieruchomości;

6. informację o źródłach pochodzenia środków finansowych przeznaczonych na zakup nieruchomości, np. wynagrodzenia, kredytu, pożyczki, darowizny, przychodów z działalności gospodarczej albo środków uzyskanych ze sprzedaży majątku.

Do wniosku dołącza się dokumenty potwierdzające wskazane w nim okoliczności oraz więzi wnioskodawcy z Polską, a także dokumenty dotyczące samej nieruchomości – w szczególności odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, a w razie potrzeby wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zaświadczenie o jego braku. Dokumenty dotyczące nieruchomości powinny być wystawione nie wcześniej niż 6 miesięcy przed dniem złożenia wniosku, a dokumenty obcojęzyczne wymagają tłumaczenia przysięgłego na język polski. Katalog załączników nie jest zamknięty i każdorazowo zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Ile kosztuje zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca?

Wydanie zezwolenia podlega opłacie skarbowej w wysokości 1570 zł, którą uiszcza się na rachunek Urzędu m.st. Warszawy jeszcze przed złożeniem wniosku – potwierdzenie zapłaty stanowi załącznik do wniosku. Pozostałe typowe opłaty to:

• 98 zł – opłata skarbowa za wydanie promesy zezwolenia;

• 17 zł – opłata skarbowa od pełnomocnictwa, jeżeli wniosek składa w imieniu cudzoziemca pełnomocnik (opłata nie dotyczy pełnomocnictwa udzielonego najbliższej rodzinie);

• 17 zł – opłata za wydanie zaświadczenia, np. o ostateczności decyzji, jeżeli wymaga go notariusz.

Jeżeli postępowanie nie zakończy się udzieleniem zezwolenia (odmowa, umorzenie, pozostawienie wniosku bez rozpoznania), można ubiegać się o zwrot wniesionej opłaty skarbowej.

Do kosztów związanych z udzieleniem zezwolenia należy doliczyć również koszty tłumaczeń przysięgłych, taksę notarialną oraz wynagrodzenie pełnomocnika, jeśli został ustanowiony.

Promesa wydania zezwolenia – po co i kiedy warto o nią wystąpić?

Promesa wydania zezwolenia to przyrzeczenie wydania zezwolenia, uregulowane w art. 3d u.n.n.c. Sama promesa nie uprawnia jeszcze do zakupu nieruchomości – po jej uzyskaniu nadal konieczne jest uzyskanie zezwolenia właściwego. Jej siła polega na czym innym: promesa jest ważna rok od dnia wydania, a w okresie jej ważności nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Promesa również przybiera postać decyzji administracyjnej, a jej wydanie następuje na skutek przeprowadzenia postępowania administracyjnego.

W razie złożenia wniosku o wydanie promesy, konieczne jest złożenie przez wnioskodawcę kompletu dokumentów uzasadniających jej wydanie – a więc podobnie jak przy ubieganiu się o wydanie zezwolenia. Powyższe wynika z tego, że wydając promesę, organ zobowiązuje się do późniejszego wydania zezwolenia. W konsekwencji już na etapie ubiegania się o promesę cudzoziemiec powinien spełniać wszystkie przesłanki warunkujące uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości, udziałów lub akcji. Z tego względu nie można stwierdzić, że postępowanie w sprawie wydania promesy ma charakter uproszczonego czy przyspieszony.

O wydanie promesy można ubiegać się w sytuacji, gdy transakcja nabycia nieruchomości nie jest jeszcze gotowa do sfinalizowania. Dotyczy to w szczególności przypadków, w których cudzoziemiec:

1) chce nabyć nieruchomość w drodze licytacji, nabywca przystępuje do przetargu czy negocjacji i chce uwiarygodnić się wobec zbywcy lub banku.,

2) chce nabyć nieruchomość, która nie ma uregulowanego stanu prawnego,

3) chce nabyć wydzieloną część nieruchomości, jednak nie zostały zakończone postępowania związane z jej podziałem geodezyjnym.

Wniosek o promesę powinien spełniać te same wymogi co wniosek o wydanie zezwolenia, zaś do wniosku należy dołączyć wszystkie niezbędne załączniki.

Zakup mieszkania przez cudzoziemca – kiedy zezwolenie nie jest potrzebne?

Coraz częściej pojawia się pytanie, czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce bez zezwolenia MSWiA – odpowiedź zależy od rodzaju nieruchomości oraz statusu nabywcy. Nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali jest zwolnione z obowiązku uzyskania zezwolenia – niezależnie od obywatelstwa nabywcy i jego tytułu pobytowego. Zwolnienie obejmuje także związany z lokalem udział w nieruchomości wspólnej (gruncie). Bez zezwolenia cudzoziemiec może kupić również lokal użytkowy o przeznaczeniu garażowym lub udział w takim lokalu (np. miejsce postojowe w hali garażowej), jeżeli służy to zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych.

Od tej reguły istnieją oczywiście wyjątki. Należy pamiętać, że mieszkanie położone w strefie nadgranicznej nie jest objęte wyłączeniem i w takim przypadku cudzoziemiec spoza EOG musi uzyskać zezwolenie na zasadach ogólnych.

Inaczej należy ocenić zakup domu jednorodzinnego wraz z działką albo samej działki budowlanej. W takim przypadku, cudzoziemiec spoza EOG i Szwajcarii powinien każdorazowo zweryfikować, czy w jego sprawie wymagane jest zezwolenie MSWiA albo, czy może skorzystać z jednego ze zwolnień ustawowych.

Zgoda na zakup nieruchomości rolnych przez cudzoziemca

W przypadku gruntów rolnych obowiązują również ograniczenia wynikające z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: u.k.u.r.) – niezależnie od zezwolenia MSWiA nabywca może potrzebować zgody KOWR.

Szerzej omawiamy to w artykule: Zgoda na nabycie nieruchomości rolnych (KOWR)

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego obowiązuje niezależnie od obywatelstwa nabywcy – jej zapisy dotyczą w takim samym stopniu obywatela polskiego, cudzoziemca z EOG, jak i nabywcy z państwa trzeciego. Zgodnie z art. 2a ust. 1 u.k.u.r. nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny, przy czym ograniczenia tego nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

Jeżeli nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym ani nie należy do kręgu podmiotów ustawowo uprzywilejowanych (np. osoba bliska zbywcy), nabycie nieruchomości rolnej wymaga zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wyrażanej w drodze decyzji administracyjnej na wniosek zbywcy albo nabywcy (art. 2a ust. 4 u.k.u.r.). We wniosku trzeba wykazać przesłanki ustawowe – m.in. że nie było możliwości sprzedaży gruntu rolnikowi indywidualnemu.

Po transakcji – nabywca jest co do zasady obowiązany do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,

Cudzoziemiec spoza EOG, który zamierza kupić grunt rolny, może potrzebować równolegle dwóch decyzji: zezwolenia MSWiA (wydawanego przy braku sprzeciwu ministra właściwego do spraw rozwoju wsi) oraz zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Ile trwa uzyskanie zezwolenia i jak długo jest ono ważne?

Postępowanie w sprawie zezwolenia zaliczane jest do spraw szczególnie skomplikowanych w rozumieniu art. 35 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, a zatem powinno zakończyć się nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od wszczęcia, jednak w praktyce może ono trwać dłużej. Do terminu tego nie wlicza się jednak okresów oczekiwania na stanowiska organów opiniujących (MON, ABW, a przy gruntach rolnych – resort rolnictwa), dlatego w praktyce procedura trwa zwykle od 2 do 6 miesięcy, a przy brakach formalnych wniosku – odpowiednio dłużej. Z naszej dotychczasowej praktyki wynika, że średni termin na uzyskanie zezwolenia wynosi ok. 4 miesiące. Wyjątkowo decyzję w sprawie nieruchomości położonej w specjalnej strefie ekonomicznej wydaje się w terminie miesiąca od dnia złożenia wniosku (art. 3a u.n.n.c.).

Samo zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia wydania (art. 3 ust. 2 u.n.n.c.). Jeżeli w tym okresie nie dojdzie do zawarcia umowy przenoszącej własność, decyzja traci moc i procedurę trzeba rozpocząć od nowa.

Procedura uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości

Po złożeniu wniosku organ w pierwszej kolejności bada jego kompletność. W razie braków formalnych – np. nieaktualnych dokumentów, braku potwierdzenia opłaty skarbowej lub tłumaczeń przysięgłych – MSWiA wzywa wnioskodawcę do ich uzupełnienia w wyznaczonym terminie. Nieuzupełnienie braków skutkuje pozostawieniem wniosku bez rozpoznania. Kompletny wniosek trafia następnie do organów uprawnionych do sprzeciwu: Ministra Obrony Narodowej, a przy nieruchomościach rolnych także Ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Sprzeciw jest wyrażany w drodze postanowienia w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia MSWiA, przy czym w szczególnie uzasadnionych przypadkach termin ten może zostać przedłużony do 2 miesięcy. Wniesienie sprzeciwu obliguje ministra do odmowy wydania zezwolenia.

W toku postępowania minister może również wystąpić z żądaniem przedstawienia przez wnioskodawcę dodatkowych dokumentów i informacji oraz może zasięgać opinii innych służb – może bowiem dokonać sprawdzenia, przy pomocy innych organów, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest bezpieczne dla państwa polskiego i zgodne z jego interesem. Może więc zasięgnąć np. opinii Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego – ABW czy Straży Granicznej. Postępowanie kończy decyzja administracyjna: zezwolenie (które może określać dla nabywcy specjalne warunki) albo odmowa jego wydania.

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca – procedura i wymagane czynności

Procedura zakupu nieruchomości przez cudzoziemca wymaga wcześniejszego ustalenia, czy w konkretnej sprawie konieczne jest uzyskanie zezwolenia MSWiA. Znaczenie mają przede wszystkim obywatelstwo albo siedziba nabywcy, rodzaj nieruchomości, jej położenie oraz cel nabycia. Jeżeli zezwolenie jest wymagane, transakcję nabycia należy odpowiednio zaplanować, ponieważ kompletność dokumentów, prawidłowe wykazanie więzi cudzoziemca z Polską i zachowanie odpowiedniej kolejności czynności mają bezpośredni wpływ na możliwość skutecznego zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Podstawowe etapy postępowania obejmują m.in.:

• Weryfikacja, czy transakcja w ogóle wymaga zezwolenia (obywatelstwo lub siedziba nabywcy, rodzaj i położenie nieruchomości),

• Zgromadzenie dokumentów dotyczących nabywcy (status prawny, więzi z Polską) oraz nieruchomości (księga wieczysta, rejestr gruntów, plan miejscowy),

• Uiszczenie opłaty skarbowej 1570 zł i złożenie kompletnego wniosku do MSWiA (ewentualnie wcześniej – wniosek o promesę),

• Postępowanie wyjaśniające i opinie organów (MON, ABW, w przypadku nieruchomości rolnych pamiętajmy o dodatkowych obowiązkach w tym uzyskanie zgody KOWR),

• Wydanie decyzji zezwalającej na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca; w razie potrzeby uzyskanie zaświadczenia o jej ostateczności dla notariusza,

• Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego w okresie ważności zezwolenia i wpis do księgi wieczystej.

Najczęstsze błędy przy ubieganiu się o zezwolenie na nabycie nieruchomości

Postępowanie w sprawie zezwolenia na zakup nieruchomości przez cudzoziemca ma charakter formalny, dlatego błędy popełnione już na etapie przygotowania wniosku mogą znacząco wydłużyć całą procedurę. Najczęściej dotyczą one niekompletnych albo nieaktualnych dokumentów, niewystarczającego wykazania więzi cudzoziemca z Polską, pominięcia szczególnego statusu nieruchomości albo niewłaściwego zabezpieczenia transakcji przed uzyskaniem decyzji.

Do najczęstszych błędów należą:

1. Złożenie wniosku z nieaktualnymi dokumentami – dokumenty określające nieruchomość, takie jak odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów czy dokumenty planistyczne, powinny być wystawione nie wcześniej niż 6 miesięcy przed dniem złożenia wniosku. Przedłożenie starszych dokumentów może skutkować wezwaniem do uzupełnienia braków i wydłużeniem postępowania,

2. Zbyt ogólne wykazanie więzi cudzoziemca z Polską – samo zainteresowanie zakupem nieruchomości albo planowaną inwestycją nie jest wystarczające. Okoliczności wskazujące na więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską, o których mowa w art. 1a ust. 2 u.n.n.c., powinny zostać należycie opisane i udokumentowane,

3. Pominięcie rolnego charakteru nieruchomości albo jej położenia w strefie nadgranicznej – są to okoliczności, które mogą wpływać na zakres postępowania, wymagane dokumenty oraz możliwość skorzystania z niektórych zwolnień ustawowych. W przypadku nieruchomości rolnych należy dodatkowo uwzględnić przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,

4. Zawarcie umowy przedwstępnej bez odpowiedniego warunku – jeżeli do nabycia nieruchomości wymagane jest zezwolenie, umowa przedwstępna powinna odpowiednio zabezpieczać sytuację cudzoziemca na wypadek braku uzyskania decyzji w zakładanym terminie,

5. Dopuszczenie do upływu terminu ważności zezwolenia – zezwolenie na nabycie nieruchomości jest ważne 2 lata od dnia wydania. Po upływie tego terminu transakcja nie może zostać skutecznie sfinalizowana na podstawie tej decyzji.

Profesjonalna pomoc prawna przy zakupie nieruchomości przez cudzoziemca

Procedura uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości jest stosunkowo skomplikowana i wymaga precyzyjnego wniosku, kompletu aktualnych dokumentów i sprawnej komunikacji z MSWiA – a błędy formalne na którymkolwiek etapie mogą opóźnić nabycie nieruchomości o kolejne miesiące. Kancelaria Lawbox Firm kompleksowo wspiera cudzoziemców oraz spółki z kapitałem zagranicznym: analizujemy, czy zezwolenie jest w ogóle wymagane, przygotowujemy wniosek i załączniki, reprezentujemy klienta w postępowaniu oraz koordynujemy czynności notarialne. Świadczymy również obsługę prawną w języku angielskim. Skontaktuj się z naszymi specjalistami, aby bezpiecznie przeprowadzić swoją transakcję.