NABYWANIE PRZEZ CUDZOZIEMCÓW UDZIAŁÓW W SPÓŁKACH

Definicja cudzoziemca, w świetle polskich przepisów

Cudzoziemcem w myśl obowiązujących przepisów jest każdy, kto nie posiada obywatelstwa polskiego (art. 3 pkt 2 CudzU). Z definicji legalnej cudzoziemca wynika, że za cudzoziemca nie można uznać obywatela polskiego, który posiada jednocześnie inne obywatelstwo. Z kolei za cudzoziemca będzie należało traktować osobę fizyczną, która nie posiada żadnego obywatelstwa (Art. 3 CudzU red. Chlebny 2020, wyd. 1/Chlebny, Legalis). W rezultacie, w rozumieniu ustawy o cudzoziemcach cudzoziemcem będzie każdy, kto nie posiada obywatelstwa polskiego.

Prócz ustawy o cudzoziemcach, innym ważnym aktem prawnym poruszająca tematykę związaną z nabywaniem przez cudzoziemców nieruchomości oraz udziałów/akcji w spółkach, jest ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (NierCudzU). Zgodnie z tą ostatnią ustawą, cudzoziemcem w rozumieniu tej ustawy jest:
1) osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
3) nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
4) osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.

W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną, w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c, lub e ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz.U. z 2017 r. poz. 1577).

PRZESŁANKI WYDANIA ZEZWOLENIA PRZEZ MINISTRA

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium RP, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.

Zezwolenie wydaje się na wniosek cudzoziemca jeżeli:

1) nabycie udziałów/akcji przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa

2) wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską

Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską mogą być w szczególności:

• posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,
• zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej,
• posiadanie zezwolenia na pobyt:
  a) czasowy z wyłączeniem zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi oraz zezwolenia na pobyt czasowy ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (o których mowa odpowiednio w art. 176 i art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach), lub
  b) stały, lub
  c) rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej,
• członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców wymienionych w art. 1 ust. 2 pkt 4 (kontrolowana osoba prawna lub spółka handlowa),
• wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

KIEDY NIE STOSUJEMY USTAWY O NABYWANIU NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW – WYŁĄCZENIA

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, nie jest konieczne uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej.

Ponadto, przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie stosujemy do:

• przekształcenia spółki handlowej w rozumieniu przepisów tytułu IV działu III ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych – przy przekształceniu spółki mamy do czynienia z tzw. sukcesją generalną, która polega na tym, że spółce przekształconej przysługują wszystkie prawa i obowiązki spółki przekształcanej. Jeśli chodzi jednak o zezwolenie na nabycie nieruchomości – zezwolenie takie będzie wymagane w przypadku nabycia nieruchomości w drodze łączenia się spółek (tak: Art. 7 NierCudzU Wereśniak-Masri 2021, wyd. 4, Legalis),
• nabywania udziałów/akcji w spółce będącej właścicielem (wieczystym użytkownikiem) nieruchomości położonych na terytorium Polski w drodze dziedziczenia ustawowego. Dodatkowo, zaznaczyć należy, że jeśli prawo ojczyste spadkodawcy nie przewiduje dziedzictwa ustawowego, w tym zakresie stosuje się prawo polskie. W doktrynie wskazuje się, że w przepisach art. 7 ust. 2–3a NierCudzU uregulowane są kwestie dotyczące nabywania nieruchomości w drodze dziedziczenia oraz w drodze zapisu windykacyjnego. Z ustawy jasno wynika, że przepisy te stosuje się odpowiednio również do nabywania udziałów i akcji spółki handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium RP w drodze spadkobrania. Wskazując za I. Wereśniak-Masri – „choć z przepisu ust. 4 wynika, że przepisy te mają zastosowanie do akcji i udziałów każdej spółki handlowej posiadającej nieruchomości w Polsce, a więc również takiej z siedzibą za granicą, to wydaje się, że przepis ten należy rozpatrywać łącznie z przepisami art. 3e NierCudzU, które nakazują uzyskanie zezwolenia tylko na nabycie udziałów lub akcji spółki handlowej, która ma siedzibę na terytorium Polski” (Art. 7 NierCudzU Wereśniak-Masri 2021, wyd. 4, Legalis).  Należy pamiętać, że w/w ustawę stosuje się przede wszystkim do nabywanie udziałów / akcji  na podstawie dziedziczenia testamentowego (cudzoziemiec powinien uzyskać w terminie 2 lat od otwarcia spadku uzyskać odpowiednie zezwolenie na nabycie tych udziałów (akcji); jeśli tak się nie stanie, wówczas udziały/akcje zostaną nabyte przez osoby które byłyby powołane do spadku z ustawy),
• nabycia lub objęcia przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych (art. 8 ust. 1 NierCudzU);
• nabycia lub objęcia akcji spółki dopuszczonych do obrotu na rynku regulowanym,
• nabycia lub objęcia akcji spółki, która jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem: samodzielnego lokalu mieszkalnego, samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego, nieruchomości niezabudowanych (przy czym łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast – co dotyczy nabycia przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele statutowe – a więc przez osobę prawną i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającej siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowanej bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione – a więc nieposiadające polskiego obywatelska lub siedziby). Powyższe wyłączenie nie znajdzie zastosowania jeśli nieruchomości są położone w strefie nadgranicznej.

NABYWANIE PRZEZ CUDZOZIEMCÓW UDZIAŁÓW LUB AKCJI W SPÓŁCE HANDLOWEJ. OBJĘCIE PRZEZ CUDZOZIEMCA UDZIAŁÓW

Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.

Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli spółka ta jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.

PAMIĘTAJ! Opisane powyżej  sytuacje nie dotyczą przypadków, gdy akcje spółki są dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym albo spółka jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości określonej w art. 8 ust. 1 pkt 1, 1a i 5, z zastrzeżeniem art. 8 ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji jest dopuszczalne, należy jednak pamiętać o ograniczeniach jeśli spółka z siedzibą na terytorium RP jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości.

SPÓŁKA UŻYTKOWNIKIEM WIECZYSTYM NIERUCHOMOŚCI ORAZ NIERUCHOMOŚCI NA TERYTORIUM RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli spółka ta jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.

ZEZWOLENIE NA NABYCIE

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wymagane jest uzyskanie zezwolenia na nabycie udziałów bądź akcji w spółce z siedzibą na terytorium Polski. Dotyczy to przede wszystkim takiej spółki z siedzibą na terytorium RP, która jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, które również są położone w Polsce. Dodatkowo należy mieć na uwadze, że takie zezwolenie jest wymagane na każde nabycie udziałów / akcji, a także na ich objęcie, jak również na dokonanie każdej innej czynności prawnej w stosunku do udziałów albo akcji (tak: Art. 3e NierCudzU Wereśniak-Masri 2021, wyd. 4, Legalis).

Zasady nabywania i obejmowania udziałów albo akcji spółki regulują przepisy KSH. W przypadku udziałów w spółce z o.o. – umowa sprzedaży akcji powinna zostać sporządzona w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. W przypadku natomiast akcji w spółce akcyjnej, pamiętajmy, że sama umowa nabycia akcji może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, jednak przejście własności akcji następuję w chwili wpisu nabywcy w rejestrze akcjonariuszy (prowadzony zwyczajowo przez dom maklerski).

Minister właściwy do spraw wewnętrznych wydaje odpowiednie zezwolenie na nabycie lub objęcie udziałów/akcji

Na wstępie należy zaznaczyć, że do zezwoleń o nabycie udziałów/akcji, przepisy art. 1-3d stosuje się odpowiednio. W związku z czym, wniosek o wydanie zezwolenia, o powinien zawierać informacje, o których mowa w art. 1a ust. 3 pkt 1 i 3, tj. w szczególności:

1) oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego;
2) oznaczenie nabywanej nieruchomości;
3) oznaczenie zbywcy;
4) określenie formy prawnej nabycia nieruchomości;
5) informację o celu i możliwości nabycia udziałów/akcji.

PAMIĘTAJ! Do wniosku o wydanie zezwolenia cudzoziemiec jest obowiązany dołączyć przede wszystkim dokumenty potwierdzające okoliczności w nim wskazane.

Wniosek powinien zawierać dodatkowo określać:

• spółkę, której udziały (akcje) są nabywane, obejmowane albo są przedmiotem innej czynności prawnej;
• spółkę, która w wyniku nabycia, objęcia udziałów (akcji) albo innej czynności prawnej dotyczącej udziałów (akcji) innej spółki handlowej stanie się spółką kontrolowaną;
• nieruchomość stanowiącą własność bądź będącą w użytkowaniu wieczystym spółki, która stanie się spółką kontrolowaną lub której udziały (akcje) są nabywane lub obejmowane przez cudzoziemców;
• sposób nabycia lub objęcia udziałów (akcji), na skutek której spółka będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.

PAMIĘTAJ! Bez przedstawienia zezwolenia Ministra właściwego ds. wewnętrznych, a w przypadku ustanowienia w zezwoleniu specjalnych warunków – także dowodu z dokumentu urzędowego o ich spełnieniu, nie można dokonywać czynności prawnych oraz wpisów prawa własności i prawa użytkowania wieczystego.

Zastanawiasz się czy w Twoim wypadku istnieje potrzeba uzyskania stosownego zezwolenia? Skontaktuj się z nami, a nasza Kancelaria szczegółowo przeanalizuje Twoją sytuację.
Zapraszamy do kontaktu tutaj.

dr Alicja Olszar