NABYWANIE PRZEZ CUDZOZIEMCÓW UDZIAŁÓW W SPÓŁKACH
Definicja cudzoziemca, w świetle polskich przepisów
Cudzoziemcem w myśl obowiązujących przepisów jest każdy, kto nie posiada obywatelstwa polskiego (art. 3 pkt 2 CudzU). Z definicji legalnej cudzoziemca wynika, że za cudzoziemca nie można uznać obywatela polskiego, który posiada jednocześnie inne obywatelstwo. Z kolei za cudzoziemca będzie należało traktować osobę fizyczną, która nie posiada żadnego obywatelstwa (Art. 3 CudzU red. Chlebny 2020, wyd. 1/Chlebny, Legalis). W rezultacie, w rozumieniu ustawy o cudzoziemcach cudzoziemcem będzie każdy, kto nie posiada obywatelstwa polskiego.
Prócz ustawy o cudzoziemcach, innym ważnym aktem prawnym poruszająca tematykę związaną z nabywaniem przez cudzoziemców nieruchomości oraz udziałów/akcji w spółkach, jest ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (NierCudzU). Zgodnie z tą ostatnią ustawą, cudzoziemcem w rozumieniu tej ustawy jest:
1) osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
3) nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
4) osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.
W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną, w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c, lub e ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz.U. z 2017 r. poz. 1577).
PRZESŁANKI WYDANIA ZEZWOLENIA PRZEZ MINISTRA
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium RP, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.
Zezwolenie wydaje się na wniosek cudzoziemca jeżeli:
1) nabycie udziałów/akcji przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa
2) wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską
Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską mogą być w szczególności:
- posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,
- zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej,
- posiadanie zezwolenia na pobyt:
a) czasowy z wyłączeniem zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi oraz zezwolenia na pobyt czasowy ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (o których mowa odpowiednio w art. 176 i art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach), lub
b) stały, lub
c) rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, - członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców wymienionych w art. 1 ust. 2 pkt 4 (kontrolowana osoba prawna lub spółka handlowa),
- wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
KIEDY NIE STOSUJEMY USTAWY O NABYWANIU NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW – WYŁĄCZENIA
Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, nie jest konieczne uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej.
Ponadto, przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie stosujemy do:
- przekształcenia spółki handlowej w rozumieniu przepisów tytułu IV działu III ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych – przy przekształceniu spółki mamy do czynienia z tzw. sukcesją generalną, która polega na tym, że spółce przekształconej przysługują wszystkie prawa i obowiązki spółki przekształcanej. Jeśli chodzi jednak o zezwolenie na nabycie nieruchomości – zezwolenie takie będzie wymagane w przypadku nabycia nieruchomości w drodze łączenia się spółek (tak: Art. 7 NierCudzU Wereśniak-Masri 2021, wyd. 4, Legalis),
- nabywania udziałów/akcji w spółce będącej właścicielem (wieczystym użytkownikiem) nieruchomości położonych na terytorium Polski w drodze dziedziczenia ustawowego. Dodatkowo, zaznaczyć należy, że jeśli prawo ojczyste spadkodawcy nie przewiduje dziedzictwa ustawowego, w tym zakresie stosuje się prawo polskie. W doktrynie wskazuje się, że w przepisach art. 7 ust. 2–3a NierCudzU uregulowane są kwestie dotyczące nabywania nieruchomości w drodze dziedziczenia oraz w drodze zapisu windykacyjnego. Z ustawy jasno wynika, że przepisy te stosuje się odpowiednio również do nabywania udziałów i akcji spółki handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium RP w drodze spadkobrania. Wskazując za I. Wereśniak-Masri – „choć z przepisu ust. 4 wynika, że przepisy te mają zastosowanie do akcji i udziałów każdej spółki handlowej posiadającej nieruchomości w Polsce, a więc również takiej z siedzibą za granicą, to wydaje się, że przepis ten należy rozpatrywać łącznie z przepisami art. 3e NierCudzU, które nakazują uzyskanie zezwolenia tylko na nabycie udziałów lub akcji spółki handlowej, która ma siedzibę na terytorium Polski” (Art. 7 NierCudzU Wereśniak-Masri 2021, wyd. 4, Legalis). Należy pamiętać, że w/w ustawę stosuje się przede wszystkim do nabywanie udziałów / akcji na podstawie dziedziczenia testamentowego (cudzoziemiec powinien uzyskać w terminie 2 lat od otwarcia spadku uzyskać odpowiednie zezwolenie na nabycie tych udziałów (akcji); jeśli tak się nie stanie, wówczas udziały/akcje zostaną nabyte przez osoby które byłyby powołane do spadku z ustawy),
- nabycia lub objęcia przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych (art. 8 ust. 1 NierCudzU);
- nabycia lub objęcia akcji spółki dopuszczonych do obrotu na rynku regulowanym,
- nabycia lub objęcia akcji spółki, która jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem: samodzielnego lokalu mieszkalnego, samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego, nieruchomości niezabudowanych (przy czym łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast – co dotyczy nabycia przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele statutowe – a więc przez osobę prawną i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającej siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowanej bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione – a więc nieposiadające polskiego obywatelska lub siedziby). Powyższe wyłączenie nie znajdzie zastosowania jeśli nieruchomości są położone w strefie nadgranicznej.
NABYWANIE PRZEZ CUDZOZIEMCÓW UDZIAŁÓW LUB AKCJI W SPÓŁCE HANDLOWEJ. OBJĘCIE PRZEZ CUDZOZIEMCA UDZIAŁÓW
Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.
Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli spółka ta jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.
SPÓŁKA UŻYTKOWNIKIEM WIECZYSTYM NIERUCHOMOŚCI ORAZ NIERUCHOMOŚCI NA TERYTORIUM RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli spółka ta jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.
ZEZWOLENIE NA NABYCIE
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wymagane jest uzyskanie zezwolenia na nabycie udziałów bądź akcji w spółce z siedzibą na terytorium Polski. Dotyczy to przede wszystkim takiej spółki z siedzibą na terytorium RP, która jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, które również są położone w Polsce. Dodatkowo należy mieć na uwadze, że takie zezwolenie jest wymagane na każde nabycie udziałów / akcji, a także na ich objęcie, jak również na dokonanie każdej innej czynności prawnej w stosunku do udziałów albo akcji (tak: Art. 3e NierCudzU Wereśniak-Masri 2021, wyd. 4, Legalis).
Zasady nabywania i obejmowania udziałów albo akcji spółki regulują przepisy KSH. W przypadku udziałów w spółce z o.o. – umowa sprzedaży akcji powinna zostać sporządzona w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. W przypadku natomiast akcji w spółce akcyjnej, pamiętajmy, że sama umowa nabycia akcji może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, jednak przejście własności akcji następuję w chwili wpisu nabywcy w rejestrze akcjonariuszy (prowadzony zwyczajowo przez dom maklerski).
Minister właściwy do spraw wewnętrznych wydaje odpowiednie zezwolenie na nabycie lub objęcie udziałów/akcji
Na wstępie należy zaznaczyć, że do zezwoleń o nabycie udziałów/akcji, przepisy art. 1-3d stosuje się odpowiednio. W związku z czym, wniosek o wydanie zezwolenia, o powinien zawierać informacje, o których mowa w art. 1a ust. 3 pkt 1 i 3, tj. w szczególności:
1) oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego;
2) oznaczenie nabywanej nieruchomości;
3) oznaczenie zbywcy;
4) określenie formy prawnej nabycia nieruchomości;
5) informację o celu i możliwości nabycia udziałów/akcji.
Wniosek powinien zawierać dodatkowo określać:
- spółkę, której udziały (akcje) są nabywane, obejmowane albo są przedmiotem innej czynności prawnej;
- spółkę, która w wyniku nabycia, objęcia udziałów (akcji) albo innej czynności prawnej dotyczącej udziałów (akcji) innej spółki handlowej stanie się spółką kontrolowaną;
- nieruchomość stanowiącą własność bądź będącą w użytkowaniu wieczystym spółki, która stanie się spółką kontrolowaną lub której udziały (akcje) są nabywane lub obejmowane przez cudzoziemców;
- sposób nabycia lub objęcia udziałów (akcji), na skutek której spółka będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.
Zastanawiasz się czy w Twoim wypadku istnieje potrzeba uzyskania stosownego zezwolenia? Skontaktuj się z nami, a nasza Kancelaria szczegółowo przeanalizuje Twoją sytuację.
Zapraszamy do kontaktu tutaj.
dr Alicja Olszar
