ZAKUP NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCA
W ostatnim czasie zauważyliśmy wśród Klientów naszej kancelarii wzrost zainteresowania tematyką dotyczącą nabywania nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce. O ile sprawa w odniesieniu do cudzoziemców (obywateli) z Unii Europejskiej jest prosta (ponieważ zasadniczo nie obowiązują względem nich ograniczenia w zakupie nieruchomości) to sprawa jest bardziej skomplikowana w odniesieniu do obywateli spoza obszaru UE.
Skoro zainteresowany zakupem nieruchomości w Polsce jest cudzoziemiec spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) albo Szwajcarii to takie nabycie nieruchomości przez cudzoziemca będzie wymagało uzyskania zezwolenia, które jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Sprzeciw, o którym mowa w zdaniu poprzednim jest wyrażany, w drodze postanowienia, w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. W szczególnie uzasadnionych przypadkach minister właściwy do spraw wewnętrznych, na wniosek organu, któremu przysługuje prawo sprzeciwu, przedłuża termin na jego wniesienie do 2 miesięcy od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
Podstawowym aktem prawnym regulującym zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców jest ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego.
Zgodnie z przywołaną ustawą, cudzoziemcem w jej rozumieniu jest:
1) osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
3) nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
4) osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wskazuje również, że w przypadku spółki handlowej za kontrolowaną, w rozumieniu ustawy, uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c, lub e Kodeksu spółek handlowych.
PAMIETAJ! Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca spoza UE wymaga uzyskania zezwolenia.
NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW – WARUNKI
Proces uzyskiwania zezwolenia jest procesem dosyć skomplikowanym, ponieważ wymaga spełnienia określonych warunków oraz przedłożenia odpowiedniej dokumentacji. W przypadku zezwoleń, istotne jest to, że takie zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli:
1) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
2) wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.
Wśród okoliczności potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską ustawa i nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wymienia między innymi:
1) posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
2) zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
3) posiadanie zezwolenia na pobyt:
a) czasowy (z pewnymi ograniczeniami) lub
b) stały, lub
c) rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
4) członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców wymienionych w art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców;
5) wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
WNIOSEK O WYDANIE ZEZWOLENIA NA NABYCIE NIERUCHOMOŚCI
Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać:
1) oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego;
2) oznaczenie nabywanej nieruchomości;
3) oznaczenie zbywcy;
4) określenie formy prawnej nabycia nieruchomości;
5) informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.
Należy pamiętać, by do wniosku dołączyć odpowiednie załączniki – w szczególności cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia jest obowiązany dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku oraz dokumenty potwierdzające jego więzi z Polską, jak również inne dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości. Z powyższego wynika zatem, że na podstawie obowiązujących przepisów nie możemy określić zamkniętego katalogu dokumentów wymagających załączenia i dokumenty te będą uzależnione od konkretnego przypadku.
PROMESA WYDANIA ZEZWOLENIA – NABYCIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCA
Promesa wydania zezwolenia to tzw. przyrzeczenie udzielenia zezwolenia. Należy jednak pamiętać, że sama promesa, nie daje nam możliwości i nie uprawnia do nabycia nieruchomości. Po co w takim razie składać wniosek o promesę?
Wyobraźmy sobie sytuację, w której cudzoziemiec z różnych względów nie może wystąpić z wnioskiem o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Przyczyn może być wiele, a do najczęstszych można zaliczyć choćby brak uregulowanego stanu prawnego nieruchomości.
Promesa jest ważna rok od dnia wydania i co jest najważniejsze, w okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy. W rezultacie, promesa będzie każdorazowo określała, jakie warunki misi spełnić cudzoziemiec, aby uzyskać zezwolenie.
Tym samym, jeśli cudzoziemiec złoży wniosek o zezwolenie na nabycie nieruchomości w okresie ważności promesy i zostaną spełnione warunki określone w takiej promesie, wówczas takie zezwolenie powinno zostać obowiązkowo wydane.
Składając wniosek o udzielenie promesy pamiętajmy o spełnieniu określonych warunków podobnie jak przy zezwoleniu. Tym samym, wniosek o wydanie promesy powinien spełniać zasadniczo te same wymogi co wniosek o udzielenie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Dotyczy to także dołączenia odpowiednich załączników do wniosku, które potwierdzają, że cudzoziemiec ma prawo do nabycia nieruchomości w Polsce.
KIEDY NIE JEST WYMAGANE UZYSKANIE ZEZWOLENIA NA ZAKUP NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCA W POLSCE?
Zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami, nie wymaga uzyskania zezwolenia:
- nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego;
- nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
- nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
- nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
- nabycie przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4 (a więc przez osobę prawną i spółkę handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemca), na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;
- nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e (a więc np. w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej) w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.Dodatkowo, warto pamiętać, że jeśli jesteś obywatelem bądź przedsiębiorcą z siedzibą na terytorium jednego z państw Unii Europejskiej, Islandii, Liechtensteinu, Norwegii albo Szwajcarii (niezależnie od pochodzenia kapitału), nie będziesz potrzebować zezwolenia na nabycie nieruchomości na terenie RP. Mimo, że wyżej wymienione przypadki nie wymagają uzyskania zezwolenia, to pamiętaj, że zezwolenie należy każdorazowo uzyskać, jeśli zamierzasz nabyć nieruchomości położone w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni większej niż 1 ha.
W odniesieniu do poruszanej tematyki istnieje jeszcze jedna ważna regulacja, która odnosi się do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia. Zezwolenie nie będzie konieczne, jeśli nabycie nieruchomości nastąpi w drodze dziedziczenia i dodatkowo, gdy spadkobierca będzie osobą uprawnioną do dziedziczenia ustawowego zgodnego z przepisami kraju, z którego pochodzi. Zasada ta znajdzie zastosowanie zarówno w odniesieniu do dziedziczenia ustawowego jak i testamentowego. W tym ostatnim przypadku, tylko o ile osoby powołane do spadku z testamentu będą jednocześnie należały do kręgu spadkobierców ustawowych. W konsekwencji, uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości w drodze zezwolenia będzie konieczne, jeśli spadkobierca jest uprawniony do dziedziczenia testamentowego, ale nie należy do kręgu spadkobierców ustawowych.
ILE TRWA UZYSKANIE ZEZWOLENIA NA NABYCIE NIERUCHOMOŚCI?
Postępowanie w sprawie nabycia nieruchomości przez cudzoziemców zaliczane jest do tzw. kategorii postępowań szczególnie skomplikowanych. Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego (art. 35 kpa) – załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania, zaś w postępowaniu odwoławczym – w ciągu miesiąca od dnia otrzymania odwołania.
W praktyce jednak tego typu postępowania trwają nieco dłużej i jak zawsze dyktowane są okolicznościami konkretnej sprawy. Może się zatem zdarzyć, że sprawa będzie trwała 2-6 miesięcy, a czasem nawet dłużej, W każdym przypadku istotne jest jednak to, by składany wniosek był kompletny i nie budził wątpliwości co do spełnienia przez cudzoziemca przesłanek do jego uzyskania.
red. dr Alicja Olszar
Jeśli potrzebujesz pomocy w uzyskaniu zezwolenia na nabycie nieruchomości, skontaktuj się z naszą Kancelarią. Chętnie pomożemy w przygotowaniu potrzebnych dokumentów.
Jako wykwalifikowana kancelaria prawna świadczymy również obsługę prawną w języku angielskim.
Możesz skontaktować się z nami tutaj.
Przeczytaj także:
Odkrywamy różnice – co lepsze spółka z o.o. czy sp. komandytowa?
Przekształcenie spółki cywilnej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością
